Höjd avgift i bostadsrätten: vad får styrelsen besluta?

Styrelsen i din bostadsrättsförening får höja årsavgiften på egen hand, utan beslut på föreningsstämman, och bostadsrättslagen sätter inget tak för hur stor höjningen får vara. Det följer av 9 kap. 13 § bostadsrättslagen. Gränserna sitter i stället i stadgarna, som ska ange grunderna för hur avgiften beräknas, och i förbudet mot att gynna en medlem på de andras bekostnad.

Oktober och november är den tid då de flesta styrelser lägger budget för nästa år, och det är då brevet om höjd avgift från årsskiftet kommer i brevlådan. Den här guiden går igenom vem som bestämmer, var gränserna går, vad styrelsen måste visa dig, hur du agerar om du anser att höjningen är fel och vad som händer om du låter bli att betala.

Vem bestämmer hur hög avgiften ska vara?

Styrelsen. Lagtexten är rak: det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgifterna till föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Enda undantaget i samma paragraf är insatsen, som alltid ska beslutas av föreningsstämman. Vad medlemmarna kan göra är att välja en annan styrelse på nästa stämma, inte att rösta bort en redan beslutad avgift.

Själva rätten att ta ut avgiften finns i 7 kap. 14 § bostadsrättslagen. Föreningen har rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten, och därutöver upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse om stadgarna tillåter det. Månadsavgiften du betalar är årsavgiften fördelad per månad. Samma paragraf förbjuder föreningen att ta ut särskilda avgifter för åtgärder som den är skyldig att vidta enligt lag. Ett obligatoriskt stambyte eller en lagstadgad energideklaration får alltså inte faktureras som en extra post vid sidan av årsavgiften.

Hur avgiften fördelas mellan lägenheterna styrs av stadgarna. Enligt 9 kap. 5 § ska stadgarna innehålla grunderna för beräkning av årsavgift, och i praktiken är det antingen insatsen eller ett andelstal per lägenhet. Andelstalet är lägenhetens procentuella andel av helheten, och summan av alla andelstal är alltid 100. Det är styrelsen som bestämmer andelstalen och som kan ändra dem, om inte stadgarna säger något annat, enligt Sveriges Domstolars vägledning om ändring av insats och andelstal.

Finns det någon gräns för hur mycket avgiften får höjas?

Inte i kronor eller procent. Bostadsrättslagen anger inget maxbelopp och ingen högsta årlig höjning. Gränsen är i stället att avgiften ska täcka den löpande verksamheten, fördelas enligt grunderna i stadgarna och inte ge någon medlem en otillbörlig fördel. En höjning på 20 procent som träffar alla i proportion till andelstalet är laglig. En höjning som bara träffar vissa lägenheter utan stöd i stadgarna är det inte.

Den löpande verksamheten är ett brett begrepp. Räntor på föreningens lån, uppvärmning, vatten, sophämtning, fastighetsskötsel, försäkring, förvaltning och avsättning till underhåll ingår. Stadgarna ska enligt 9 kap. 5 § 7 ange grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus, så en höjning som motiveras med att underhållsfonden behöver fyllas på har stöd i lagen. Att räntan på föreningens lån har gått upp är den vanligaste förklaringen de senaste åren, och den är lika giltig.

Två spärrar finns i lagen om ekonomiska föreningar, som gäller för bostadsrättsföreningar. Enligt 7 kap. 42 § får styrelsen inte vidta någon åtgärd som är ägnad att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem. Enligt 6 kap. 38 § gäller samma sak för föreningsstämman. Det är den så kallade likhetsprincipen, och den är det starkaste argumentet du har om styrelsen försöker fördela en höjning på annat sätt än stadgarna säger.

En tredje regel är lätt att missa. Om en kostnad för uppvärmning, nedkylning, varmvatten eller el kan påföras medlemmen efter individuell mätning, ska avgiften i den delen enligt 7 kap. 14 § andra stycket utgå från den uppmätta förbrukningen. Har huset individuell mätning får styrelsen alltså inte slå ut värmekostnaden efter andelstal.

Måste styrelsen meddela höjningen i förväg?

Bostadsrättslagen innehåller ingen regel om hur lång tid i förväg en höjd årsavgift ska meddelas. Varseltiden styrs av stadgarna, om de säger något, och annars av god sed i föreningen. De flesta styrelser informerar i samband med budgeten under hösten och låter den nya avgiften gälla från den 1 januari, men lagen hindrar inte en höjning mitt under året.

Det styrelsen inte kan komma undan är redovisningen. Enligt 6 kap. 9 § lagen om ekonomiska föreningar ska en ordinarie föreningsstämma hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång, och där ska styrelsen lägga fram årsredovisningen och revisionsberättelsen. Där ser du vad föreningen har för lån, vilken ränta den betalar, hur mycket som satts av till underhåll och om resultatet gick back. Det är underlaget som avgör om höjningen är rimlig.

Du har också rätt att få ett ärende behandlat på stämman. Enligt 6 kap. 15 § har en medlem rätt att få ett ärende behandlat vid en föreningsstämma om han eller hon skriftligen begär det hos styrelsen i sådan tid att ärendet kan tas upp i kallelsen. Stadgarna anger ofta ett sista datum för motioner. Vill du att stämman ska diskutera avgiftsnivån, underhållsplanen eller amorteringstakten är en motion rätt väg, inte ett mejl till styrelsen dagen före stämman.

Kan du överklaga en höjd avgift?

Det finns ingen myndighet som prövar om styrelsens avgiftsbeslut är rätt. Hyresnämnden kan medla i bostadsrättstvister, men nämnden kan enligt Sveriges Domstolar inte pröva om ett andelstal är rätt bestämt. Anser du att höjningen strider mot stadgarna, mot lagen eller mot likhetsprincipen är det tingsrätten som prövar saken. Avviker andelstalet betydligt från vad som är rimligt kan även det prövas av tingsrätten.

Skilj på tre olika beslut, för de följer olika regler. Det första är styrelsens beslut om avgiftens storlek inom ramen för stadgarnas grunder. Det kräver ingen stämma och kan bara angripas i domstol om det strider mot lag eller stadgar. Det andra är en ändring av grunderna för hur årsavgiften beräknas, till exempel ett byte från insats till andelstal. Det är en stadgeändring, och enligt 9 kap. 23 § bostadsrättslagen krävs då beslut på två på varandra följande stämmor med minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman. Beslutet ska dessutom registreras hos Bolagsverket och får enligt 9 kap. 25 § inte verkställas förrän registreringen har skett.

Det tredje är en ändring av insatserna. Rubbas det inbördes förhållandet mellan insatserna ska enligt 9 kap. 16 § samtliga berörda bostadsrättshavare ha gått med på beslutet, eller minst två tredjedelar av de berörda med hyresnämndens godkännande. Höjs alla insatser lika mycket räcker två tredjedelar av de röstande på stämman plus hyresnämndens godkännande. Hyresnämnden ska godkänna beslutet om det inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare.

Stämmobeslut som inte har kommit till i behörig ordning eller strider mot lag eller stadgar kan klandras. Enligt 6 kap. 47 och 48 §§ lagen om ekonomiska föreningar får en medlem föra talan vid allmän domstol om att beslutet ska upphävas eller ändras, och talan ska väckas inom tre månader från dagen för beslutet. Missar du fristen är rätten förlorad, utom i de undantagsfall paragrafen räknar upp, som att kallelse aldrig skett. Tremånadersfristen gäller alltså stadgeändringen och insatsbeslutet, inte styrelsens löpande avgiftsbeslut.

Vad händer om du inte betalar den höjda avgiften?

Du riskerar lägenheten. Enligt 7 kap. 18 § 1 a bostadsrättslagen är nyttjanderätten förverkad om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift mer än en vecka efter förfallodagen när det gäller en bostadslägenhet. Föreningen får då säga upp dig till avflyttning. Att hålla inne betalningen i protest mot en höjning är därför det sämsta sättet att driva frågan.

Lagen ger en återvinningsfrist. Enligt 7 kap. 23 § får du inte skiljas från lägenheten om avgiften betalas inom tre veckor från det att du delgetts underrättelse om möjligheten att få tillbaka lägenheten genom att betala, och meddelande om uppsägningen har lämnats till socialnämnden i kommunen. Har du varit förhindrad att betala på grund av sjukdom eller en liknande oförutsedd omständighet gäller fristen fram till dess att tvisten om avhysning avgörs i första instans, om du betalar så snart det var möjligt. Skyddet försvinner om du vid upprepade tillfällen betalat för sent i så hög grad att du skäligen inte bör få behålla lägenheten.

Protesterar du mot uppsägningen får föreningen enligt Sveriges Domstolar vända sig till tingsrätten för att få förverkandet prövat. Går det föreningens väg ska bostadsrätten tvångsförsäljas genom Kronofogden, om ni inte kommer överens om att sälja den via mäklare. Obetalda avgifter följer dessutom samma väg som andra skulder, med påminnelse, inkasso och betalningsföreläggande, vilket vi beskrivit i guiden om betalningsföreläggande från Kronofogden.

Hur bedömer du avgiften innan du köper?

Läs årsredovisningen före budgivningen, inte efter. En låg avgift i annonsen säger ingenting om nästa år, och det är budet du lägger som i praktiken binder dig, oavsett vad styrelsen beslutar om avgiften senare. Tre siffror ger den bästa bilden: föreningens skuld per kvadratmeter, räntan och bindningstiden på lånen, och hur mycket som sätts av till underhåll per år.

Jämför avsättningen med underhållsplanen. En förening med ett stambyte eller ett fasadarbete inom fem år och en tunn underhållsfond kommer att behöva höja avgiften eller ta nya lån, oavsett vad säljaren säger på visningen. Fel i själva lägenheten, som en fuktskada bakom kaklet, är en fråga mellan dig och säljaren enligt reglerna om dolda fel i bostadsrätt, men underhållet av huset betalar du via avgiften så länge du bor kvar.

Fråga också styrelsen direkt om en höjning är beslutad för nästa år. Är avgiften redan fastställd ska det stå i mäklarens objektsbeskrivning, och en styrelse som har tagit beslutet i oktober har ingen anledning att hålla det hemligt för en spekulant i november.

Vanliga frågor

Hur mycket får en bostadsrättsförening höja avgiften?

Bostadsrättslagen sätter inget tak i kronor eller procent. Avgiften ska täcka föreningens löpande verksamhet, och styrelsen fastställer beloppet enligt 9 kap. 13 § bostadsrättslagen. Gränsen är i stället att höjningen måste följa de grunder för beräkning som står i stadgarna och fördelas lika mellan medlemmarna enligt dessa grunder.

Får styrelsen höja avgiften utan beslut på föreningsstämman?

Ja. Enligt 9 kap. 13 § bostadsrättslagen är det styrelsens uppgift att fastställa avgifterna till föreningen, om inte stadgarna säger något annat. Bara en ändring av insatsen måste alltid beslutas av föreningsstämman. Vill föreningen ändra själva grunderna för hur årsavgiften beräknas krävs däremot en stadgeändring med tre fjärdedelars majoritet på den andra av två stämmor.

Kan jag överklaga en höjd avgift i bostadsrättsföreningen?

Det finns ingen överklagandeinstans för styrelsens avgiftsbeslut. Hyresnämnden kan medla mellan dig och föreningen men prövar inte om ett andelstal eller en avgift är rätt bestämd. Anser du att höjningen strider mot stadgarna eller ger någon medlem en otillbörlig fördel är det tingsrätten som prövar frågan.

Vad händer om jag inte betalar den höjda avgiften?

Dröjer du med årsavgiften mer än en vecka efter förfallodagen är nyttjanderätten förverkad enligt 7 kap. 18 § 1 a bostadsrättslagen och föreningen får säga upp dig. Du får ändå behålla lägenheten om du betalar inom tre veckor från det att du delgetts underrättelse om möjligheten, förutsatt att socialnämnden också fått meddelande om uppsägningen.

Källor

• Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap. 14, 18 och 23 §§ samt 9 kap. 5, 13, 16, 23 och 25 §§ (årsavgift, förverkande, återvinning, stadgarnas innehåll, styrelsens beslutanderätt, insatsändring och stadgeändring)
• Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar, 6 kap. 9, 15, 38, 47 och 48 §§ samt 7 kap. 42 § (årsstämma, rätt att få ärende behandlat, likhetsprincipen, klander av stämmobeslut)
• Sveriges Domstolar, Ändring av insats och andelstal (styrelsen bestämmer andelstal, hyresnämndens medling, tingsrättens prövning)
• Sveriges Domstolar, Uppsägning av bostadsrättshavare (förverkande vid obetald årsavgift, tingsrättens prövning och tvångsförsäljning)

Den här artikeln är en allmän introduktion till reglerna om årsavgift i bostadsrättsförening och utgör inte juridisk rådgivning. Föreningens stadgar kan innehålla ytterligare villkor om hur avgiften beräknas och beslutas. Kontakta en jurist eller din bostadsrättsförening för vägledning i ett specifikt ärende.