Budgivning på bostad: är ett bud bindande?

Ett bud på en bostad är inte bindande, varken för dig som budgivare eller för säljaren. Köpet blir bindande först när både säljare och köpare har skrivit under köpekontraktet. Fram till dess kan du dra tillbaka ditt bud, säljaren kan tacka nej till det högsta budet och budgivningen kan avbrytas helt utan att någon blir skadeståndsskyldig.

Höstens bostadsmarknad följer samma mönster varje år: visning på söndagen, sms från mäklaren på måndagen och en budgivning som ska vara klar innan nästa helg. Reglerna kring den är få. Den här guiden går igenom vad som faktiskt gäller juridiskt: när du är bunden, vad mäklaren är skyldig att göra, hur dolda bud fungerar och vilka rättigheter du har till budgivningslistan efteråt. Reglerna är desamma oavsett om du lägger bud på en villa eller en bostadsrätt.

Är ett bud på en bostad bindande?

Nej. Ett bud är inte bindande för någon, och det gäller även om du lämnar det skriftligt via mäklarens app eller i ett mejl. Bundenheten uppstår först när ett köpekontrakt är undertecknat av både säljaren och köparen. Innan dess kan båda sidor ändra sig utan juridiska konsekvenser, oavsett hur långt budgivningen har kommit.

Det här skiljer bostadsköpet från de flesta andra avtal. I svensk avtalsrätt är ett anbud normalt bindande för den som lämnar det, och ett muntligt ja räcker för att ett avtal ska uppstå. Grundprincipen har vi gått igenom i guiden om när ett avtal är juridiskt bindande. För fastigheter och bostadsrätter gäller i stället ett lagstadgat formkrav, och det är formkravet som gör budet till en ren avsiktsförklaring.

För fastigheter, alltså villor, radhus med egen tomt och fritidshus, finns kravet i jordabalkens 4 kap. 1 §: köpet sluts genom en köpehandling som skrivs under av säljaren och köparen, och handlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och säljarens förklaring att egendomen överlåts. Köp som inte uppfyller kraven är ogiltiga. För bostadsrätter säger bostadsrättslagens 6 kap. 4 § samma sak: avtalet ska upprättas skriftligen, skrivas under av båda parter och ange lägenhet och pris. Enligt 6 kap. 5 § är en överlåtelse som inte uppfyller formkraven ogiltig.

Konsumentverket sammanfattar konsekvensen kort: "Först när säljaren och köparen undertecknat ett köpekontrakt blir köpet bindande." Fastighetsmäklarinspektionen, som är tillsynsmyndighet för mäklarna, är lika tydlig: "Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte om att sälja."

När blir bostadsköpet bindande?

I samma ögonblick som den sista underskriften sätts på köpekontraktet. Då är både du och säljaren bundna av priset, tillträdesdagen och alla villkor som står i kontraktet. Vill någon av er dra sig ur efter det krävs antingen ett villkor i kontraktet som ger den rätten, eller så blir det fråga om avtalsbrott med skadeståndsansvar.

Det är därför kontraktsskrivningen, inte budgivningen, är det juridiskt viktiga momentet. Allt som ska gälla måste in i kontraktet: pris, tillträde, vad som ingår i köpet, eventuella besiktningsklausuler och vad som händer med handpenningen om köpet inte fullföljs. Muntliga löften från visningen är inte värda något efter att kontraktet skrivits. Varför det är så, och vad som krävs för att bevisa ett muntligt löfte över huvud taget, har vi skrivit om i guiden om muntliga avtal och bevisning.

Många köpare vill ha ett besiktningsvillkor i kontraktet, alltså en rätt att frånträda köpet om en besiktning efter kontraktet visar allvarliga fel. Det är fullt möjligt att avtala om, men bara om säljaren går med på det. Alternativet är att besiktiga innan slutbudet, vilket också minskar risken för en tvist om dolda fel efter tillträdet.

Måste säljaren sälja till den som bjuder högst?

Nej. Säljaren bestämmer ensam vem som får köpa, till vilket pris och när. Det högsta budet kan förlora mot ett lägre bud med snabbare tillträde eller utan villkor, och säljaren får avbryta budgivningen när som helst. Det finns inte heller någon skyldighet att sälja till utgångspriset, även om ett bud på exakt den nivån kommer in.

Konsumentverket formulerar det så här: "Det är alltid säljaren som bestämmer vem som får köpa bostaden och till vilket pris." Fastighetsmäklarinspektionen tillägger att andra faktorer än priset kan vara avgörande, som när köparen kan ta över bostaden. För dig som budgivare betyder det att ett bud utan villkor och med flexibel tillträdesdag kan slå ett högre bud som hänger på att den egna bostaden först måste säljas.

Samtidigt är säljarens frihet inte gränslös i praktiken. Mäklaren är bunden av god fastighetsmäklarsed och får inte medverka till att budgivare vilseleds. Fastighetsmäklarinspektionen påpekar att hanteringen av budgivningen "inte är reglerad i lag och bara delvis i praxis", vilket är just därför mäklarens skyldigheter blir den viktigaste skyddsmekanismen för dig som lägger bud.

Vad är mäklaren skyldig att göra under budgivningen?

Mäklaren måste ta emot och framföra alla bud till säljaren fram till att köpekontraktet är undertecknat, informera alla spekulanter om hur budgivningen går till, och föra en budgivningslista med varje budgivares namn, kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och villkor. Listan ska lämnas till både köpare och säljare när uppdraget är slutfört.

Skyldigheten att framföra bud är undantagslös. Fastighetsmäklarinspektionen beskriver den som "en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare tills dess att ett köpekontrakt har undertecknats". Konsumentverket tillägger att det gäller "även om spekulanten lägger budet på ett annat sätt än vad som är bestämt". Ringer du in ett bud fast mäklaren bett om sms, ska det ändå fram till säljaren.

Grunden är fastighetsmäklarlagens 3 kap. 1 §, som kräver att mäklaren utför sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iakttar god fastighetsmäklarsed. Vad god sed innebär för budgivningen fylls ut av Fastighetsmäklarinspektionens praxis, bland annat kravet att ge "alla spekulanter tydlig information om hur en eventuell budgivning kommer att gå till och hur bud bör lämnas". Budgivningslistan är däremot reglerad direkt i lagtexten.

Misstänker du att mäklaren inte framfört ditt bud, hittat på konkurrerande bud eller gett olika budgivare olika information kan du anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen. Myndigheten kan meddela erinran, varning eller i allvarliga fall återkalla registreringen. En anmälan påverkar däremot inte själva köpet, som fortsätter gälla mellan köpare och säljare.

Dolda bud och sluten budgivning: vad gäller?

Ett dolt bud lämnas med villkoret att det bara får visas för säljaren, inte för övriga budgivare. Mäklaren måste framföra det, och säljaren får acceptera det. Övriga budgivare får inte veta att budet finns förrän efteråt, men det ska ändå stå med i budgivningslistan med belopp och tidpunkt. Vid sluten budgivning lämnar alla sina bud skriftligt inom en viss tid utan att se varandras.

Fastighetsmäklarinspektionen definierar det dolda budet som ett bud "förknippat med villkoret att det endast får vidarebefordras till säljaren", och konstaterar att det varken är nytt eller olagligt. Riskerna ligger hos säljaren: den som accepterar ett dolt bud vet inte vad de öppna budgivarna varit beredda att gå till. Som köpare kan ett dolt bud vara ett sätt att avsluta en utdragen budgivning, men det ger dig ingen fördel i bundenhet. Budet är lika lite bindande som ett öppet.

Den slutna budgivningen beskriver Konsumentverket så: spekulanterna får en viss tid på sig att lämna bud, oftast skriftligt, och får inte veta vad de andra lagt. Även här är det säljaren som väljer fritt bland buden, och även här blir ingen bunden förrän kontraktet är påskrivet.

Kan du dra tillbaka ett bud?

Ja, när som helst fram till att köpekontraktet är undertecknat av båda parter. Meddela mäklaren skriftligt att budet inte längre gäller, gärna med tidpunkt. Du blir inte skadeståndsskyldig och behöver inte ange något skäl. Budet står dock kvar i budgivningslistan, eftersom mäklaren ska anteckna alla bud som lämnats.

Samma frihet gäller åt andra hållet. Säljaren kan tacka nej till ditt bud efter att ha sagt ja, ta ett senare bud från någon annan eller avbryta försäljningen dagen innan kontraktsskrivningen. Det följer direkt av formkravet: utan påskrivet kontrakt finns inget avtal att bryta.

Det enda undantaget i praktiken är om ni redan hunnit skriva ett giltigt köpekontrakt. Då är det inte längre ett bud du drar tillbaka utan ett avtal du bryter, och konsekvenserna styrs av vad kontraktet säger om handpenning och skadestånd. Läs därför kontraktet i sin helhet innan du skriver under, inte efter.

Vanliga frågor

Är ett bud på en bostad bindande?

Nej. Ett bud är inte bindande för någon, inte ens om det lämnas skriftligt. Köpet blir bindande först när både säljaren och köparen har skrivit under köpekontraktet. Fram till dess kan både budgivaren och säljaren ändra sig utan juridiska konsekvenser.

Kan man dra tillbaka ett bud på en bostad?

Ja, ända fram till att köpekontraktet är undertecknat av båda parter. Meddela mäklaren skriftligt att budet inte längre gäller. Det finns inget skadeståndsansvar för att dra tillbaka ett bud, men budet står kvar i budgivningslistan med tidpunkt och belopp.

Måste säljaren sälja till den som lagt högsta budet?

Nej. Säljaren bestämmer själv vem som får köpa, till vilket pris och när. Säljaren kan välja ett lägre bud med en bättre tillträdesdag, avbryta budgivningen eller låta bli att sälja alls, även efter att ett bud över utgångspriset kommit in.

Vad är ett dolt bud?

Ett bud som lämnas med villkoret att det bara får vidarebefordras till säljaren och inte visas för övriga budgivare. Mäklaren måste framföra även dolda bud till säljaren, och budet hamnar ändå i budgivningslistan som köpare och säljare får när uppdraget slutförts.

Har jag rätt att se vilka andra som lagt bud?

Inte under pågående budgivning. Först när uppdraget är slutfört ska mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen lämna budgivningslistan till köparen och säljaren. Listan innehåller varje budgivares namn, kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och eventuella villkor.

Källor

• Jordabalk (1970:994), 4 kap. 1 § (formkrav vid köp av fast egendom)
• Bostadsrättslag (1991:614), 6 kap. 4 och 5 §§ (formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt, ogiltighet)
• Fastighetsmäklarlag (2021:516), 3 kap. 1 och 18 §§ (god fastighetsmäklarsed, journal och budgivningslista)
• Konsumentverket, Budgivning vid köp av bostad (bud inte bindande, säljaren bestämmer, mäklaren framför alla bud)
• Fastighetsmäklarinspektionen, Budgivning (mäklarens skyldigheter, dolda bud, budgivningslistan)

Den här artikeln är en allmän introduktion till reglerna kring budgivning vid bostadsköp och utgör inte juridisk rådgivning. Bedömningen i ett enskilt fall beror alltid på omständigheterna. Kontakta en jurist eller Fastighetsmäklarinspektionen för vägledning i ett specifikt ärende.