Renovera bostadsrätt: vad kräver styrelsens tillstånd?

Du får måla, tapetsera, lägga nytt golv och byta köksluckor i din bostadsrätt utan att fråga någon. Styrelsens tillstånd krävs däremot för ingrepp i bärande konstruktion, ändringar av ledningar för vatten, avlopp, värme eller gas, ventilation, eldstäder och brandskydd samt andra väsentliga förändringar. Det följer av 7 kap. 7 § bostadsrättslagen.

Hösten är högsäsong för badrums- och köksrenoveringar, och det är just de två rummen där gränsen oftast passeras utan att bostadsrättshavaren märker det. Den här guiden går igenom vad lagen faktiskt säger, när styrelsen får säga nej, när kommunen också ska ha en anmälan och vad som händer om du river först och frågar sedan.

Vad får du renovera utan styrelsens tillstånd?

Allt som inte finns med i uppräkningen i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen och som inte är en väsentlig förändring av lägenheten. I praktiken betyder det ytskikt och inredning: måla väggar och tak, tapetsera, slipa eller byta golv, byta köksluckor, bänkskivor och vitvaror och sätta upp nya garderober. Det kräver ingen ansökan.

Friheten har två gränser som är lätta att missa. Den första är att du enligt 7 kap. 12 § ska hålla lägenheten i gott skick på egen bekostnad, om inte stadgarna säger något annat. Ett golv som läggs så att det skadar bjälklaget eller ett kök som monteras så att det läcker blir ditt ansvar. Den andra är ordningsreglerna. Enligt 7 kap. 9 § ska du rätta dig efter de särskilda regler som föreningen meddelar, och de flesta föreningar har regler om vilka tider du får borra, bila och slipa.

Kontrollera också vad som gäller om lägenheten har kulturhistoriskt värde. Lagen säger uttryckligen att det för en lägenhet med särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden alltid krävs tillstånd för en åtgärd som påverkar ett sådant värde. Att slipa bort en originalparkett från 1920-talet eller riva en kakelugn kan alltså kräva tillstånd, fast motsvarande åtgärd i en nyproduktion inte gör det.

Vilka ändringar kräver styrelsens tillstånd?

Lagen räknar upp fem kategorier. Du får inte utan styrelsens tillstånd göra ingrepp i en bärande konstruktion, installera eller ändra ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installera eller ändra ventilation, installera eller ändra eldstad eller rökkanal eller på annat sätt påverka brandskyddet, eller göra någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

De fyra första punkterna är konkreta. Flyttar du diskbänken en meter bort längs väggen ändras avloppet, och då behövs tillstånd. Byter du köksfläkten mot en fläkt med egen motor som kopplas till husets ventilationskanal ändras ventilationen. Sätter du in en braskamin eller öppnar upp en gammal skorsten rör det eldstad och rökkanal. Flyttar du en dörr i en vägg som visar sig vara bärande har du gjort ett ingrepp i bärande konstruktion, oavsett hur liten öppningen är.

Den femte punkten, någon annan väsentlig förändring, är öppen och avgörs från fall till fall. Typiska exempel är att slå ihop två rum, bygga in en balkong eller flytta köket till ett annat rum. Är du osäker är det billigare att skicka en fråga till styrelsen än att riskera att behöva återställa.

Får styrelsen säga nej till din renovering?

Bara om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen kan alltså inte neka för att den tycker att ett öppet kök är fult eller att renoveringen stör grannarna några veckor. Däremot får styrelsen koppla villkor till ett ja, och är du missnöjd med beslutet kan du begära att hyresnämnden prövar frågan.

Villkoren är i praktiken det viktigaste i beslutet. Exempel på villkor en styrelse kan ställa är att våtrumsarbeten utförs av ett företag med behörighet enligt branschreglerna, att en konstruktör har godkänt ingreppet i en bärande vägg, att föreningen får se ritningar och intyg efter avslutat arbete eller att stambytet i huset ska vara gjort först. Villkoren är bindande för dig. Bryter du mot dem riskerar du samma konsekvenser som om du aldrig sökt tillstånd.

Begär tillståndet skriftligt och spara beslutet. Det blir ditt bevis om en tvist uppstår längre fram, och det är ett dokument du har nytta av när du ska sälja. Den som köper en lägenhet med ett ombyggt badrum vill veta att arbetet är godkänt, och brister i en ombyggnad som inte syns vid visningen kan senare bli en fråga om dolda fel i bostadsrätten.

Behöver du anmäla renoveringen till kommunen?

Ja, för vissa åtgärder. Plan- och byggförordningen kräver anmälan till byggnadsnämnden när en ändring väsentligt påverkar byggnadens bärande delar eller brandskydd, och vid installation eller väsentlig ändring av ventilation, eldstad, rökkanal eller anläggning för vatten och avlopp. Arbetet får inte påbörjas förrän nämnden gett startbesked.

Anmälningsplikten finns i 6 kap. 1 § plan- och byggförordningen och gäller oberoende av styrelsens tillstånd. Det är två separata spår: föreningen prövar om åtgärden skadar föreningen, kommunen prövar om den uppfyller byggreglerna. Ett ja från styrelsen ersätter alltså inte en anmälan, och ett startbesked från kommunen ersätter inte styrelsens tillstånd.

Boverket är tydligt med ordningen: "En anmälningspliktig åtgärd får inte påbörjas innan anmälan har gjorts och byggnadsnämnden har gett ett startbesked." Den ändrade delen får inte heller tas i bruk förrän nämnden gett slutbesked, om nämnden inte beslutar annat. Den som börjar utan startbesked riskerar byggsanktionsavgift enligt 9 kap. plan- och byggförordningen. Kontakta kommunens bygglovsenhet tidigt, eftersom handläggningstiden för startbeskedet ska in i tidsplanen för hantverkarna.

Vad händer om du renoverar utan tillstånd?

Nyttjanderätten till lägenheten kan förverkas, vilket betyder att föreningen får säga upp dig till avflyttning. Det står i 7 kap. 18 § 9 bostadsrättslagen. Du förlorar ändå inte lägenheten om du efter tillsägelse vidtar rättelse så snart som möjligt, eller så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad.

Rättelse betyder i praktiken att återställa det som gjorts, alltså att avloppet flyttas tillbaka eller den rivna väggen byggs upp igen, på din bekostnad. Föreningen har också en tidsgräns. Enligt 7 kap. 21 § får du inte skiljas från lägenheten om föreningen inte inom två månader från den dag den fick reda på åtgärden har sagt till dig att vidta rättelse. Det betyder inte att arbetet blir godkänt efter två månader, bara att den skarpaste sanktionen inte längre är tillgänglig.

Föreningen har dessutom en rätt att agera själv. Om en åtgärd i strid med 7 § gör att någon annans säkerhet äventyras eller att det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom, och du inte efter uppmaning åtgärdar bristen så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa den på din bekostnad enligt 7 kap. 12 a §. Ett felaktigt draget avlopp som läcker ner till grannen under är ett typexempel.

Vem ansvarar för underhållet efter renoveringen?

Du. Huvudregeln i 7 kap. 12 § är att bostadsrättshavaren håller lägenheten i gott skick på egen bekostnad, om inte stadgarna säger annat. Föreningen svarar för ledningar som den försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet, som stammarna, samt för ventilationskanaler. Allt nytt du installerar inne i lägenheten blir normalt ditt ansvar.

Gränsen blir viktig om något går fel efter några år. Ett golvbrunnsbyte som gjorts av din hantverkare, ett nytt tätskikt eller en golvvärmeslinga i badrummet är din sak att underhålla och reparera. Läcker den gemensamma stammen bakom väggen är det föreningens. Läs därför stadgarna innan du bestämmer omfattningen, eftersom många föreningar har en egen ansvarsfördelningslista som preciserar gränsen mellan lägenheten och huset.

Blir arbetet inte fackmässigt utfört har du rätt att kräva avhjälpande, prisavdrag eller i vissa fall hävning av hantverkaren. Vilka krav du kan ställa och hur du reklamerar har vi gått igenom i guiden om fel i hantverkstjänst. Tänker du i stället hyra ut lägenheten när den är klar gäller andra regler om föreningens samtycke, som vi beskrivit i artikeln om att hyra ut bostadsrätt i andra hand.

Vanliga frågor

Behöver jag tillstånd för att renovera badrummet i min bostadsrätt?

Ja, i de flesta fall. En badrumsrenovering innebär nästan alltid installation eller ändring av ledningar för vatten och avlopp, och ofta även ventilation. Sådana åtgärder kräver styrelsens tillstånd enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen. Byter du bara kakel eller porslin utan att röra ledningarna kan det falla utanför, men fråga styrelsen innan du river.

Får jag riva en vägg i min bostadsrätt?

Bara med styrelsens tillstånd om väggen är bärande eller om rivningen är en väsentlig förändring av lägenheten. Ingrepp i bärande konstruktion kräver dessutom anmälan till kommunens byggnadsnämnd och startbesked innan arbetet påbörjas, om konstruktionen påverkas väsentligt.

Kan styrelsen neka mig att renovera?

Bara om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen får också förena ett tillstånd med villkor, till exempel krav på behörig hantverkare. Är du missnöjd med beslutet kan du begära att hyresnämnden prövar frågan.

Vad händer om jag renoverar utan tillstånd?

Nyttjanderätten till lägenheten kan förverkas enligt 7 kap. 18 § 9 bostadsrättslagen. Du kan ändå inte sägas upp om du efter tillsägelse vidtar rättelse så snart som möjligt, eller om du så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad.

Källor

• Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap. 7, 9, 12, 12 a, 18, 20 och 21 §§ (tillståndskrav, ordningsregler, underhållsansvar, förverkande och rättelse)
• Plan- och byggförordning (2011:338), 6 kap. 1 § och 9 kap. 11 och 13 §§ (anmälningspliktiga ändringar, byggsanktionsavgift)
• Boverket, Anmälan (startbesked och slutbesked vid anmälningspliktiga åtgärder)

Den här artikeln är en allmän introduktion till reglerna kring renovering i bostadsrätt och utgör inte juridisk rådgivning. Föreningens stadgar och ordningsregler kan innehålla ytterligare krav. Kontakta en jurist, din bostadsrättsförening eller kommunens byggnadsnämnd för vägledning i ett specifikt ärende.